王斌

　　本轮反弹中地产股的表现更多是基于投资者对紧缩政策可能趋缓的预期。由于地产板块目前估值水平较低，它自然成为投资者的一种选择

　　

　　前期表现抢眼的地产股昨天在A股与港股市场同步走弱，地产股将“昙花一现”？

　　据Wind资讯统计数据显示，从大盘本轮的起点7月2日算起，地产板块是这期间证监会13个一级行业中涨幅最大的板块，累计涨幅达到了17.94％。目前地产板块2007年的静态市盈率为25.76倍，处于板块中游水平。但是预测的2008年动态市盈率则降至13.78倍，暂时最低。

　　市场人士认为，在目前房地产市场仍然未能完全走出调控政策影响，并且观望情绪依然浓重的背景下，本轮反弹中地产股的表现更多是基于投资者对紧缩政策可能趋缓的预期。由于地产板块目前估值水平较低，它自然成为投资者的一种选择。

　　事实上，目前的整体市场环境对于地产企业而言并没有发生明显改观。购房者普遍认为房价将会继续下跌，因而观望情绪日趋浓重。在这种情况下，尽管地产企业可以采取降价的手段来提升刚性需求，但“买涨不买跌”的心理或许会激化购房者的逆反心理，即房价下降证明地产商正在遭受调控的压力，企业资金链紧张，进一步观望可能促使房价继续回落。

　　地产行业需要不断地寻找资金，国内地产企业通过银行间接融资的现象比较普遍。但从去年起，央行连续采取的上调存款准备金率和加息的政策，地产企业资金成本大大增加。Wind资讯统计数据显示，从去年年报数据看，地产板块的算术平均毛利率为37.43％，扣除相关税费后假定的净利润率为20％，如果民间融资的年利率达到10％，将大大压缩地产企业的利润。而更为重要的是，虽然目前有关土地拍卖流标的消息层出不穷，但是在今年乃至明年，地产企业多将疲于为前几年行业景气时的冲动“减负”，当时地产企业高价囤地，因而背上了沉重的财务负担。不过，现在看来，房价进一步回调的预期与高价拿地形成的剪刀差将大大压缩地产企业的利润。

　　目前来看，央行下半年继续采取紧缩政策的可能性仍然很大。不过，投资者应该注意到，在大环境未能出现拐点信号时，上市公司却有一定的优势。因为相对于庞大的地产企业群体而言，上市地产企业品牌优势明显，抗风险能力较强。这主要得益于资本市场提供的融资渠道，同时上市公司的“招牌”也有助于从银行获得较为稳定的授信。此外，在人民币将进一步升值的预期下，外资对国内地产的投资冲动将继续保持高涨，这也有助于提升地产行业的人气。

　　另外值得考虑的因素是，房产作为通胀时代的保值产品，部分规避通胀的投资者或会出现购买欲望。而在人口红利影响下，目前高房价抑制下的购房刚性需求并没有完全被埋没，一旦价格有所松动，则将继续引发需求的爆发。

　　不过归根结底而言，未来预期仍将是决定A股地产板块的走向。近期地产板块的强劲反弹实际上就是投资者对未来政策的博弈。

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