2007年国家对房地产行业的调控政策延续了2006年以来“增加供给抑制需求”的调控思路，并通过规范土地出让、打击囤房囤地、加大保障用房供应、限制投资等一系列金融、财税等具体政策予以具体化。

　　2007年调控政策对房地产行业的冲击是巨大的。清算土地增值税在政府和企业间重新分配了房地产市场利益，从技术上终结了房地产企业的暴利时代；保障用房(廉租房、经济适用房)制度的建立和实施削减了中高档商品房的用地供给，城市优质地段的土地竞争愈发激烈，中高档商品房的价格变动的风险将由中、高收入人群承担；土地出让政策的规范增加了企业拿地的透明度，提高了企业土地成本；对囤地行为的打击切断了企业以囤地获取土地升值利润的财路；持续的加息加大了企业财务费用；信贷政策的紧缩提高了企业融资难度。尽管中国经济的持续向好、宏观经济的快速增长、居民财富及购买力的提高、城市化进程的加速、人口红利等因素支撑着我国房地产行业的长期发展，但当土地价格高出周边房价，当房屋价格超出消费者支付能力，当自住需求在遭遇保障用房分流而投资需求得以有效抑制后，房地产行业的短期调整在所难免。

　　调控对房地产子行业影响不一

　　就2007年的调控政策而言，清算土地增值税、“90/双70”政策(即城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%)、严格住房消费贷款管理等对房地产子行业影响不尽相同。

　　住宅地产以销售方式获取回报，目前房地产上市公司的主要产品为中高档商品住宅，住房结构调整不仅分流消费群体，而且对中档商品房价格造成一定冲击；地价攀升和紧缩信贷政策影响公司持续经营能力；土地增值税降低公司利润率，因此住宅地产受调控影响较大。

　　商业地产以取得长期租金收入和配套服务收入为目的，优质商业地产能够带来稳定的现金流并能享受人民币升值带来的汇兑损益，受调控影响较小。

　　土地一级开发由于有税前利润的保证或可与政府按约定比例分享土地收益，因此基本不受调控影响。但与住宅地产和商业地产比较，土地一级开发的利润空间有限。

　　就我国沪深两市上市的房地产上市公司而言，除中国国贸外，尚没有真正意义的商业地产公司(即商业出租收益占主营业务收入90%以上)；土地一级开发公司则以绵世股份为代表。

　　四季度后投资需求冷却行业渐入调整期

　　银根紧缩背景下，快速回笼资金对房地产企业的持续发展至关重要，需求是快速回笼资金的主要推动力。投资需求以获取房屋差价及出租为目的。由于人口结构不同，外来人口集中的一线城市，如深圳、广州、上海、北京，投资需求占比较重，据不完全统计，深圳、广州的投资需求占比竟高达60%以上，相较而言，二、三线城市主要以自住需求为主。房价的快速上涨刺激了投资需求的扩张，而投资需求的膨胀又进一步推动了房价的上涨。当房价上涨超出了房屋最终消费者――自住需求人群的支付能力，提高首付比例和利率提高了投资需求人群的投资成本、并压缩其利润空间时，房屋的流动性必定下降，市场观望气氛加重，成交量下降，投资需求冷却，行业渐入调整期。

　　　　　　　　

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