中信建投 张朝晖

　　2007年调控力度加大行业渐入调整期

　　2007年国家对房地产行业的调控政策延续了2006年以来“增加供给抑制需求”的调控思路。2007年调控政策对房地产行业的冲击是巨大的，自2007年四季度以来，商品房成交量持续低迷。

　　尽管中国经济的持续向好、居民购买力的提高、城市化进程的加速、人口红利等因素支撑着我国房地产行业的长期发展，但当土地价格高出周边房价，当房屋价格超出消费者支付能力，当自住需求在遭遇保障用房分流而投资需求得以有效抑制后，房地产行业的短期调整在所难免。调控促使行业资源向优势企业集中。

　　2007年房地产上市公司业绩大增

　　商品房销售的量价齐升使得2007年上市公司业绩大增。2007年，104家沪深两市房地产上市公司营业收入和净利润同比增长38.98%和78.17%，其中净利润同比增长率超过100%以上的有36家，销售毛利率和净利率分别为34.75%和12.89%，同比涨幅分别16.38%和28.26%。

　　银根紧缩资金链考验公司实力

　　我国房地产开发资金对银行贷款依赖较重。为抑制国内经济过热，吸收更多的流动资金，抑制过热的房地产投资，自2007年来，央行共8次加息，持续的加息加大了房地产企业的财务成本。

　　在银根紧缩、二级市场融资受阻的背景下，如目前低迷的房地产销售形势得不到好转，房地产企业不能通过快速销售回笼资金，对银行负债较高的企业将面临巨大的还贷压力，甚至会影响企业的继续生存和发展。

　　预计08年上市公司整体业绩增速下降

　　目前较为充裕的预收款项保证了2008年上市公司的业绩增长。在商品房成交量与2007年持平的前提下，预计2008年上市公司营业收入能保持10%的增速，考虑企业所得税率由15%和33%统一调整到25%的因素，预计2008年上市公司净利润同比增速为15%左右，同比增速有所回落。若成交量持续低迷并在2008年6月底前得不到改观，上市公司2009年业绩增长难以保障。

　　投资建议：配置强者寻求价值低估公司

　　行业调整阶段，建议配置股东实力、资金实力和品牌实力雄厚，具有良好成长性的房地产上市公司，并选择买入价值低估公司。重点公司推荐：招商地产、中航地产、北京城建、*ST广厦、银泰股份等。

　　调控力度加大行业渐入调整期

　　07年调控政策解读

　　从1998年我国取消福利分房以来，我国房地产行业的发展就和国家调控紧密相连。究其原因，除了房地产行业是支柱产业、关系到国计民生外，防范金融风险才是国家对房地产行业调控最根本的目的。2007年爆发并延续至今的美国次贷危机给我国政策的制定者们敲响警钟，全美最大开发商帕尔迪Pulte Homes公司在次贷危机中高达23亿美元的巨亏事件告诉大家，面临真正风暴之时，再好的舰队也会受到影响。

　　　　　　　　

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