地产：危局之下英雄气短
阿里巴巴总裁马云曾说：“互联网的明天很美好，但今天很残酷。”这话套在如今风雨飘摇的地产业也同样适用。地产业的明天的确很美好，但地产业能否活到明天就很关键了，诸多不确定的因素让地产股的走势成为迷局。但在当前城市化进程中的中国，地产股还是具有相当的投资价值。
文/本刊记者 路艳辉
受伤的总是开发商
中国股市是政策市，中国楼市也是政策市。
房地产不仅是国民经济的支柱性产业，更是关系到百姓安居乐业的民生要务，这一属性决定了其不可能摆脱政府的宏观调控。因此，无论是房价前两年的飙升，还是今年的滞涨，中国年轻的房地产市场就从来没有脱离过政策的干预、引导和调控。忽视对政府调控这个因素的理解判断，投资房地产股票就变得很危险了。
简单回顾一下这两年的中国楼市走过的路程。
2005年一季度，全国房价上涨19.1%，狂奔的房价引起了中央政府的重视， 3月，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)，4月，温家宝总理在国务院常务会议提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。但2005年的房地产调控没有达到预期的目的，当年全国房价走出了7.5%的涨幅，特别是一线城市涨幅巨大，其中北京上涨近20%，上海上涨9.2%，广州上涨超过10%，深圳上涨16%。
进入2006年年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比继续上涨5.5%，但房价高涨的态势已经从一线城市蔓延到部分二线城市，例如大连(15.1%)、青岛(7.8%)。这一态势也使2006年的中国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控。
最引人注目的“国六条”在政策上是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。因此，2006年全国商品房价格依然延续了2005年快速上涨的趋势，全国房价较2005年上涨7.1%。一线城市依然呈现不可遏止的高涨态势。其中北京、深圳、广州三个城市，同比涨幅分别达到29.8%； 28.5%和15.7%。
2007年的前半年时间，中国的房价如同加速的列车呼啸前行，不断考验着老百姓的心理承受底线。开发商们信奉的“土地为王”像股市中“趋势为王”一样，股市和楼市互为推手，地产商们利用资本市场上演了一幕财富膨胀的大剧：房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资。上市公司高价获取的土地直接在股市上实现了套现(而不再是通过未来露盘的销售)，地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值。
于是，政府打出了更加有力度的调控“组合拳”。包括6次加息、10次提高存款准备金率、遏制外资炒房行为、上调个人住房公积金贷款利率、提高二套房贷首付比例和利率、建立多层次的住房保障体系等。在这一年，房价终于低下了它那桀骜不驯的牛头，地产界也终于有人出来承认楼市出现了拐点。
海通证券分析师王辉认为，解读这波房贷新政的深刻内涵，关键是参透两点。
一是，政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，明确肯定了住房的民生问题是房地产市场发展的根本，并且承诺政府对保障性住房承担责任，这是2003年以来房地产市场的最大变化。也就是说，中国的房地产市场发展并非仅是支柱产业的问题，并非是如何来拉动GDP增长，也并非是如何扩大内需，而是如何来解决全国人民的基本住房条件，来提高全国人民的住房福利水平。
二是，抑制投资性需求。本轮调控以来颁布数十道政策，核心只有一个，就是抑制房价过快增长，使房地产价格恢复平稳，但仅靠增加中小套型住房供应根本解决不了供需不平衡与成本收益不平衡问题，必须剥离出住房的投资功能，才有可能抑制房价。二套房贷政策的推出，有力地实现了这一政策意图。
宏观调控的累积效应、从紧货币政策的实行、股市的萎靡不振导致融资功能的丧失、楼市的观望情绪、天价拿地的拖累，2008年的房地产商，一句话，很受伤。
看淡不淡，看多不多
巨大的人口基数、快速推进的城市化进程，其实每个人都知道，只要这个大的背景不变，即使在宏观调控力度空前的今天，哪怕是最悲观的分析师也不能不承认地产行业的基本面依然相当不错。
从供需的角度来看，目前，我国的住房需求主要分为首次置业需求、改善需求、被动拆迁需求以及投资投机需求。每年我国因为首次置业需求、改善需求和被动拆迁需求而新增的需求大约13.06亿平方米，而2007年全国仅竣工4.78亿平方米的住宅，供给远远小于需求。供不应求导致了目前房价的快速上涨，高房价抑制了部分需求的释放，但有购买力的需求仍大于市场供给，2007年全国共销售住宅6.91亿平方米。
