公司非公开发行股票申请日前获得证监会批准，本次募集资金到位后，将使公司实力进一步增强。房地产调控将使行业优胜劣汰较快，有利于龙头企业获得更大发展机会，对于万科来说是长期利好。

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　　国信证券 方焱

　　事件：

　　公司日前公告：2006年度非公开发行A股股票申请已获得中国证券监督管理委员会批复,核准公司非公开发行A股新股不超过70000万股.本次募集资金总额不超过42亿.。

　　评点：

　　行业调控有利于优势企业的发展

　　房地产调控将使行业优胜劣汰较快，有利于龙头企业获得更大发展机会，对于万科来说是长期利好，公司将凭借其管理优势获取更多项目资源，并通过不断提高产品创新能力，推进其产业标准化进程，我们认为公司20多个城市的区域布局能有力降低区域市场波动的风险，公司卓越的行业整合能力将使公司在未来行业“洗牌”过程中占尽先机。

　　龙头地位优势明显，长期看目前价格低廉

　　今年公司新进入杭州、宁波和青岛市场，进一步完善了在三大经济区域的布局。1—10月，公司新增项目50多个，总占地面积约960多万平方米，规划建筑面积1248万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积1053万平方米，加上公司上年已有的项目资源，目前项目个数达97个，总建筑面积2497万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积2133万平方米，拉开了与追随者的差距；随着房地产调控的进一步深化，公司优势地位还将进一步提高。

　　预计公司未来年复合增长在35%左右

　　1—10月公司累计实现销售面积255.65万平方米，累计销售金额165.68亿元，已超过2005年220万平方米、129亿元的销售，前三季度累计结算116.1万平方米，结算收入83.3亿元，分别增长46.8%和53.7%，公司尚有177.5万平方米已售面积未竣工结算，签约金额合计约107.9亿元，预收账款达103亿元，为公司2006年及2007年的良好业绩和未来高增长奠定了坚实的基础，预计公司未来3年将能保持35%左右速度增长。

　　增发融资将加速公司发展,对业绩摊薄有限

　　公司拟向不超过10家特定对象发行不超过7亿股以及募集资金不超过42亿元，其中，华润有意认购不低于1.1亿股。募集资金到位后，将为公司项目发展提供资金支持，使公司实力进一步增强，同时也将降低公司的整体资产负债率水平，有利于公司撬动更多的项目，为股东创造更多的价值。公司此次募资不超过42亿元，假设发行价为10元(我们估计在10元左右)，则增发4.2亿股就可满足要求，股本只增长11%(按05末股本计算,增长18%)，对公司EPS摊薄十分有限。

　　公司未来一年合理估值19.80-22.05元

　　公司06、07年EPS为0.46元和0.63元(摊薄后)，对应动态PE分别为28和20倍，我们认为，象万科这样管理优秀、增长迅速的公司，按0.9—1.0倍的PEG估值较合理，则对应的估值在19.80元—22.05元.,相对于公司重估净资产值9.56元/股溢价100%，考虑公司龙头地位、管理能力强、高成长、未来不断获得新项目及销售价格上涨，给予100%的溢价不过分。

　　风险提示

　　宏观政策的重大调整将会导致房地产消费需求下降、房价下跌，进而降低公司房地产项目的赢利空间，影响公司的赢利水平。

　　表1：估值

　　表2：未来三年盈利预测